Apakah Pulangan Tunai Tunai (COCR)?
Pulangan Tunai Tunai adalah sejenis metrik yang digunakan untuk mengukur jumlah pulangan yang diperolehi ke atas harta pelaburan sebenar, pulangan adalah jumlah pendapatan tunai yang diperolehi dari harta pelaburan dengan kata mudah, Pulangan tunai tunai diperoleh oleh pelabur dibuat dengan melabur dalam harta tanah daripada menggadaikannya dan dikira sebagai nisbah jumlah pendapatan sewa yang dihasilkan dari harta tanah dan jumlah pelaburan tunai yang pada mulanya dibuat di harta tanah.
Formula
Formula ini perlu diperhatikan bahawa kadar dividen ekuiti hanya mengukur pulangan tunai sebenar yang dilaburkan, iaitu ekuiti yang terlibat dalam pelaburan. Oleh itu, ukuran tersebut tidak termasuk hutang yang terlibat dalam pembelian harta tanah, yang merupakan instrumen pembiayaan biasa dalam harta tanah.
Cara Mengira Pulangan Wang Tunai (dengan Contoh)
Mari kita pertimbangkan contohnya dengan menggunakan formula COCR di atas:
Pelaburan Tanpa Pinjaman
Seorang pelabur membeli harta tanah dengan harga $ 2,000,000 dan menerima sewa bulanan $ 8,000. Dia harus membayar caj penyelenggaraan harta tanah sebanyak $ 2,000.
- Sekarang, pendapatan bulanan harta tanah = 8000 - 2000 = $ 6,000
- Pendapatan Tahunan = 12 X 6000 = $ 72000
- Oleh itu, Formula COCR = Tahunan aliran tunai sebelum cukai / Jumlah tunai yang dilaburkan = 72000/2000000 = 3.6%
Pelaburan dalam Harta dengan Pinjaman
Seorang pelabur membeli harta sewa $ 2,000,000 dengan wang pendahuluan $ 500,000. Dia menerima sewa bulanan $ 8,000 dan membayar caj penyelenggaraan dan faedah $ 4,000 setiap bulan.
- Sekarang, pendapatan bulanan selepas perbelanjaan pelabur = 8000 - 4000 = $ 4,000
- Pendapatan tahunan = 12 X 4000 = $ 48000
- Oleh itu, Pulangan Tunai Tunai = 48000/500000 = 9.6%
Dalam contoh di atas, pinjaman meningkatkan nisbah ini. Pinjaman atau leverage meningkatkan risiko bagi pelabur. Sebarang kerosakan, kos tambahan, kerugian penurunan nilai, kehilangan modal harus ditanggung oleh pelabur sendiri, dan bank perlu membayar tepat pada waktunya.
Walau bagaimanapun, ia tidak selalu berlaku; nisbah ini bergantung pada banyak faktor lain seperti harga, jumlah pinjaman, sewa bulanan, pembayaran pinjaman bulanan, dll.
Perbezaan Pulangan Tunai dan Pulangan Pelaburan (ROI)
Perbezaan antara COCR dan Pulangan Pelaburan (ROI):
Pulangan pelaburan melibatkan jumlah pulangan pelaburan. Ia juga akan mempertimbangkan keuntungan modal pelaburan. Manakala ini hanya merangkumi aliran masuk tunai tahunan. Sejak COCR dalam pelaburan harta tanah, aset disimpan untuk jangka masa yang panjang, biasanya 10-20 tahun, keuntungan modal sukar untuk dianggarkan. Selanjutnya, keuntungan modal pada harta tanah bergantung pada lokasi harta tanah, senario geopolitik, keadaan ekonomi, dan faktor lain.
Oleh itu, untuk mengukur dan membandingkan pelaburan dalam pelaburan harta tanah, COCR adalah ukuran yang lebih baik.
Kelebihan
- Nisbahnya mudah dikira COCR. Nisbahnya adalah kaedah yang mudah dan cepat untuk membandingkan pulangan dari pelbagai peluang pelaburan. Nisbah tersebut memberi peluang kepada pelabur untuk tidak hanya membandingkan pulangan dalam pulangan tunai dalam kelas aset harta tanah tetapi juga di kelas kelas aset.
Kekurangan
- Pengiraan COCR dibuat berdasarkan aliran tunai sebelum cukai ke jumlah tunai yang dilaburkan. Oleh kerana pengangka nisbahnya adalah sebelum aliran tunai cukai, ia tidak mempertimbangkan kurungan cukai dan aliran keluar individu. Peluang pelaburan mungkin dipengaruhi oleh faedah cukai dan pengeluaran cukai seseorang, yang tidak ditangkap dalam nisbah pulangan
- Pulangan tunai tunai tidak merangkumi pulangan modal. Pulangan modal dapat menunjukkan pulangan yang lebih tinggi kerana pulangan modal bukanlah pendapatan.
- Risiko lain untuk memiliki harta tanah diambil kira dalam nisbah. Seorang pelabur harus melakukan usaha yang wajar, bersama dengan pengiraan nisbah pulangan, sebelum melabur di harta tanah.
- Nisbahnya berdasarkan faedah sederhana untuk mengira tunai atas pulangan tunai dan bukan pada pengiraan faedah kompaun. Peluang pelaburan dengan kadar faedah kompaun yang kecil sekalipun mungkin merupakan peluang yang lebih tinggi daripada pelaburan dengan pulangan tunai hingga tunai yang tinggi.
- Nisbah tersebut tidak merangkumi nilai masa wang. Oleh itu, ia hanya berkesan untuk pelaburan tahun pertama sekiranya nisbah mutlak diukur, dan kadar dividen ekuiti pada pelaburan tunggal diukur.
Apakah Nisbah Pulangan Tunai yang Baik?
Nombor mutlak untuk COCR yang baik berbeza-beza. Sementara pakar mengatakan bahawa pulangan 8% adalah nisbah yang baik sedangkan sebilangan pakar mencari kisaran antara 8-12%. Sebilangan pelabur mungkin tidak melabur sekiranya tidak dijamin 15% atau 20% COCR.
Kesimpulannya
Kadar dividen ekuiti memberikan nisbah aliran masuk tunai sebelum cukai dengan jumlah ekuiti yang dilaburkan pada mulanya. Itu tidak termasuk pinjaman yang diambil dari institusi kewangan sambil mengira nisbah pulangan tunai dan tunai.
Walaupun ini adalah metrik sederhana, ia tidak memberitahu segala-galanya mengenai harta tanah sewa dan tidak boleh dianggap sebagai satu-satunya langkah untuk membuat keputusan pelaburan. COCR dalam pelaburan harta tanah memerlukan tahap analisis yang mendalam dan canggih, yang merangkumi analisis kualitatif seperti lokasi harta tanah, prospek masa depan kawasan, estetika komersial lokasi, antara faktor lain.
Nisbah COCR yang baik tidak mempertimbangkan faedah cukai, sumber pembiayaan alternatif, kemungkinan struktur pembiayaan. Walau bagaimanapun, nisbah COCR yang baik tetap menjadi metrik paling asas dan penting untuk menunjukkan peluang pelaburan yang lebih baik.
