Apakah Pajakan Kasar yang Diubah?
Modified Gross Lease adalah perjanjian sewa pajakan di mana pemajak tidak hanya membayar sewa asas pada awal pajakan, tetapi juga membayar bahagian pajak harta tanah, premium insurans, dan perbelanjaan penyelenggaraan yang sepadan selama tempoh pajakan. Pajakan yang diubahsuai digunakan terutamanya untuk harta tanah komersial di mana terdapat lebih dari satu penyewa untuk berkongsi harta tanah.
Contoh Pajakan Kasar yang Diubah
Mari kita bincangkan contoh pajakan kasar yang diubah.
Katakanlah XYZ Mall menyewakan ruang harta tanah komersial. ABC Inc. menyatakan minatnya untuk mengambil satu kedai komersial di pusat membeli-belah di bawah perjanjian sewa kasar yang diubah. Sekarang, mengikut pajakan kasar yang diubah, ABC Inc. (pemajak) akan membayar AS $ 100,000 setahun sebagai sewa asas kepada XYZ Mall setiap tahun. Selain daripada sewa asas sewa, ABC Inc. juga akan membayar perbelanjaan operasi (seperti pembaikan dan penyelenggaraan, insurans, utiliti, dan lain-lain) yang disebabkan oleh kawasan bersamaan dengan tahap penghuniannya untuk tahun-tahun berikutnya.
Bagaimana Pajakan Kasar yang Diubahsuai Berfungsi?
Mari kita bincangkan bagaimana pajakan kasar diubahsuai berfungsi.
Sekiranya berlaku pajakan kasar yang diubah, untuk menyewakan harta tanah, pemilik harta tersebut membuat perjanjian dengan pemajak di mana pemajak membuat pembayaran sewa pajakan asas untuk tahun awal. Pada tahun-tahun berikutnya, pemajak terus membuat pembayaran sewa asas. Dan, seiring dengan itu, penyewa juga membuat pembayaran perbelanjaan operasi yang disebabkan oleh kawasan perkongsian bersama dengan tahap penghunian. Opex merangkumi pembaikan, penyelenggaraan, utiliti, dan cukai yang disebabkan oleh kawasan perkongsian bersama harta tanah yang disewa.
Faedah kepada Penyewa (Pajak)
Berikut adalah faedah pajakan yang diubah suai kepada penyewa.
- Penyewa boleh memilih sewa yang diubah seperti dalam hal sewa yang diubah, dia hanya perlu menanggung perbelanjaan operasi yang sebanding. Katakanlah ABC Inc. telah menyewa kedai di pusat membeli-belah dengan tahap 20% jumlah penghunian keseluruhan harta tanah.
- Sekarang, jika pada tahun berikutnya perbelanjaan operasi akan meningkat sebanyak US $ 50,000 berbanding dengan perbelanjaan yang dikeluarkan pada tahun asas, maka penyewa akan menanggung kenaikan yang setara, iaitu AS $ 10,000 (AS $ 50,000 x 20% ) dan bukan keseluruhan US $ 50,000.
- Juga, penyewa akan memilih pajakan yang diubah kerana struktur pajakan yang diubahsuai memastikan bahawa tuan tanah atau pemberi pajak akan mempunyai tanggungjawab untuk menjaga harta tanah dengan baik dan akan terlibat dalam aktiviti pembaikan dan penyelenggaraan harta tanah.
Had untuk Penyewa (Pajak)
Berikut adalah batasan sewa yang diubah suai kepada penyewa.
- Sekiranya tuan tanah gagal menjaga kawasan umum sesuai dengan standard asas, ada kemungkinan penyelenggaraan buruk itu dapat mempengaruhi perniagaan pemajak.
- Lebih-lebih lagi, kenaikan perbelanjaan berubah boleh mempengaruhi anggaran pemajak. Sebagai contoh, jika penggunaan elektrik meningkat dengan kenaikan tingkat hunian harta tanah, dalam hal ini, penyewa mungkin akan dikenakan bayaran berlebihan dan akan membayar harga yang meningkat.
- Salah satu penyelesaian yang mungkin untuk mengelakkan masalah tersebut adalah dengan menambahkan klausa gross-up dalam perjanjian, yang menetapkan dan menetapkan had had bagi pemajak sekiranya berlaku kenaikan harga perbelanjaan berubah.
Faedah kepada Tuan Tanah (Pemberi Pajak)
Dari sudut pandang pemberi pinjaman, sewa yang diubah suai menawarkan rasa kawalan terhadap harta tanah kerana dia dapat memeriksa penyewa untuk memastikan dia mengurus dan menyelenggara harta itu dengan cara yang wajar.
Batasan kepada Tuan Tanah (Pemberi Pajak)
Potensi pembatasan pajakan yang diubah kepada pemajak akan menjadi pengurangan anggaran sewa dan jumlah yang disebabkan oleh perbelanjaan operasi. Pengurangan perbelanjaan boleh menyebabkan kerugian operasi bagi pemberi pajak. Itulah sebabnya sebahagian besar tuan tanah lebih memilih perjanjian sewa tiga kali ganda kerana ia menetapkan pemajak untuk membuat pembayaran sewa pajakan dan juga semua perbelanjaan operasi.
Kesimpulannya
Pajakan kasar yang diubah adalah perjanjian pajakan komersial di mana pemajak membayar sewa pajakan asas dan berkongsi perbelanjaan operasi secara proporsional dengan pemajak. Jenis perjanjian pajakan ini adalah gabungan hibrid pajakan tiga bersih dan pajakan kasar.
