Definisi REIT Industri
Industrial REITs adalah amanah pelaburan harta tanah yang memiliki atau mengendalikan harta tanah harta tanah seperti pembuatan, pergudangan, pengeluaran, pengedaran, atau kawasan perindustrian lain dan memperoleh dengan menyewa atau menyewanya kepada perniagaan.
Bagaimanakah ia berfungsi?
REIT Industri membeli ruang atau membina ruang yang boleh disewa atau disewa kepada perniagaan untuk perindustrian, khususnya untuk tujuan perindustrian. REIT sedemikian membentuk kumpulan dana yang membantu perniagaan mereka untuk tujuan pelaburan. REIT mengumpulkan dana melalui sumbangan dari pelabur runcit atau perniagaan. Dana ini kemudian digunakan untuk membeli bangunan, pusat perindustrian (sebahagian atau seluruhnya), ruang perindustrian, kilang, pusat pengeluaran, dan lain-lain atau mengurus, dimiliki, atau dipajak, harta industri tersebut sehingga dapat disewakan lebih jauh untuk mengumpulkan wang.
Mereka menggunakan model perniagaan yang menuntut dividen yang lebih tinggi untuk dibayar kepada para pelabur. REIT ini dikecualikan daripada cukai pendapatan persekutuan selagi mereka memberikan 90% daripada pendapatan bercukai mereka dalam dividen kepada pemegang saham. Pelabur juga mempunyai insentif kenaikan modal kerana kenaikan harga harta tanah harta tanah.
REIT industri, seperti REIT lain, menerbitkan saham untuk pembiayaan ekuiti bersama dengan pembiayaan hutang peringkat korporat. Oleh itu, tidak seperti kepercayaan pelaburan harta tanah tradisional, dana ini juga diperdagangkan di pasaran pertukaran awam.
Perspektif Pelabur
-
- Penting untuk diperhatikan bahawa REIT, termasuk industri, membuat pelaburan jangka panjang ke dalam hartanah. Oleh itu, sebarang keputusan atau rancangan untuk melaburkan wang ke dalam dana tersebut harus menggabungkan pandangan pelaburan jangka panjang.
- Keputusan pelaburan di REIT ini harus berdasarkan penilaian operasi perniagaan. Hasil dividen adalah salah satu alat pengukuran terbaik, dan yang sama dapat dikira dengan membahagikan dividen dengan aliran tunai dari operasi. Nisbah yang lebih tinggi menunjukkan pulangan yang lebih baik.
- Sentiasa mencari REIT yang berprestasi baik dari segi sejarah. REIT yang berprestasi baik pasti mempunyai pasukan yang kuat yang biasanya memberikan peluang untuk prestasi yang baik di masa depan.
- Sebelum membuat pelaburan, pertimbangkan untuk memahami dinamika pasar, persekitaran makroekonomi di mana REIT beroperasi, dan profil pengembalian risiko pelaburan.
Contoh REIT Industri
Di pasaran Amerika Syarikat, REIT perindustrian merangkumi kira-kira 10% daripada dana pertukaran harta tanah yang luas. Beberapa REIT yang popular di sektor industri adalah:
-
-
- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (SEJUK)
- Taman Perniagaan PS (PSB)
- Kumpulan Timur (EGP)
- STAG Perindustrian (STAG)
- Industri Inovatif (IIPR)
-
Beberapa REIT industri dengan pembayaran dividen tertinggi adalah:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Kepercayaan Harta Tanah Logistik Industri
-
REIT ini mempunyai hasil dividen melebihi 7% setiap satu.
REIT yang berbeza mempunyai spesifikasi yang berbeza untuk pengurusan harta tanah. Sebilangan REIT seperti ini memiliki / mengurus kemudahan pengeluaran sementara yang lain memiliki / menguruskan gudang atau pusat pengedaran.
Mari kita lihat beberapa REIT perindustrian terkenal dengan cepat:
Prologis termasuk dalam subkategori logistik REIT ini. Merupakan salah satu REIT terbesar dan tertinggi (berdasarkan kelayakan kredit) dan menguruskan gudang dan pusat pengedaran. Ia mempunyai permodalan pasaran hampir $ 50 bilion dan hasil dividen 2.9%.
Pemain penting lain di ruang industri ialah Stag industri REIT, yang mempunyai ruang logistik dan pembuatan. Kebanyakannya beroperasi di Amerika Syarikat dan merupakan pemain yang lebih kecil. Ia memberikan hasil dividen 4.9% sambil memegang kapitalisasi pasaran $ 3.5 bilion.
Duke Realty Corporation , yang berpangkalan di AS, adalah REIT yang berbeza yang memberi tumpuan kepada pusat pengedaran dan pejabat perubatan. Permodalan pasarannya berjumlah $ 10.9 bilion dan hasil dividen pada 2.8%.
Kelebihan
-
-
- Fleksibiliti dalam mengurus ruang industri dan mengubahnya sesuai dengan keperluan khusus perniagaan atau pelanggan menjadi kelebihan. Oleh itu, kemampuan menyesuaikan diri menjadi pertimbangan penting dalam industri REIT.
- Pada catatan yang serupa, mereka harus kurang fokus pada pembaikan dan estetika bangunan dan harta tanah. REIT lain menghadapi masalah ini kerana nilai estetik harta tanah.
- Pelaburan di REIT ini boleh menjadi kelebihan kerana terdapat kekurangan ruang logistik sementara semakin banyak aktiviti pembuatan semakin banyak.
-
Kekurangan
-
-
- Faktor pertumbuhan sangat bergantung pada keadaan ekonomi. Lebih kerap daripada tidak, keadaan makro yang sentiasa berubah menyebabkan turun naik dalam REIT ini. Salah satu faktor ekonomi makro adalah kadar faedah.
- REIT ini mempunyai sifat pajakan jangka pendek. Ini bermaksud bahawa mereka menyewa untuk jangka masa yang lebih pendek berbanding dengan harta tanah harta tanah lain, dan oleh itu, ia mempengaruhi peluang pertumbuhan yang berkaitan dengan REIT.
- Mereka mencabar untuk menubuhkan dan dengan demikian membuka jalan untuk halangan konsep masuk. Pelaburan yang besar dalam REIT, terutamanya industri, menyebabkan sangat sedikit pemain yang memasuki atau mengekalkan pertandingan.
- REIT industri boleh dikenakan risiko lebihan bekalan. Semasa kemakmuran ekonomi, kemajuan industri memang diberikan, dan ini cenderung mempengaruhi profil permintaan-permintaan.
-
Kesimpulannya
REIT industri telah menunjukkan prestasi melebihi jangkaan dalam dekad yang lalu. Prestasi ini terutama disebabkan oleh gelombang e-dagang dan peningkatan permintaan untuk ruang industri yang mesra teknologi. Raksasa e-dagang seperti Amazon, Walmart, dan Home Depot adalah pelabur terbesar di ruang industri.
Sehingga akhir tahun fiskal 2019, REITs menyaksikan penyebaran leasing yang kuat dan mendorong pertumbuhan sewa dengan cukup memberangsangkan. Tahap penghunian juga meningkat ke paras tertinggi walaupun terdapat kenaikan sewa yang tinggi. Dua faktor terpenting untuk pertumbuhan REIT ini ialah prestasi stok industri dan profil permintaan-permintaan ruang industri.
Harus diingat bahawa REIT ini berisiko berkaitan dengan pembiayaan kerana mereka sangat bergantung pada wang yang telah dipinjam dari syarikat atau pelabur. Meningkatkan kadar faedah boleh menyebabkan kerosakan pada REIT tersebut dan merosot marginnya.
