Apa itu Jualan Lien?
Istilah penjualan lien merujuk kepada penjualan tuntutan yang ditempatkan dan dipegang pada aset oleh pihak berkuasa yang berkenaan untuk memenuhi hutang atau wang yang belum dijelaskan. Contohnya, penjualan yang dibenarkan oleh agensi negeri untuk membersihkan cukai tertunggak dengan menjual harta tanah. Dalam penjualan seperti itu, agensi mempunyai hak gadai janji yang setara dengan jumlah cukai yang perlu dibayar. Agensi negara menjual gadai janji di harta tanah dan mengumpulkan hasilnya untuk membersihkan cukai tertunggak, atau jumlah yang perlu dibayar.
- Gadai janji tersebut boleh dibeli oleh mana-mana individu atau entiti perniagaan dengan mengeluarkan jumlah yang perlu dibayar. Pemegang hak gadai tidak akan menjadi pemilik dengan membeli hak gadai di harta tanah; sebagai gantinya, dia tetap bertanggungjawab membayar jumlah yang perlu dibayar pada cukai sepanjang tempoh dia memiliki gadai janji.
- Namun, dia dapat menuntut bayaran tambahan dan jumlah faedah yang harus dibayar dari pemilik harta tanah. Penjualan gadai janji dilakukan melalui lelongan awam, dan sebahagian besar penjualan gadai janji dilakukan pada harta tanah, kenderaan, dan pelbagai harta peribadi lain.
- Untuk menggambarkan penjualan lien, vendor, kontraktor, atau pembekal dapat menahan tuntutan atau hak gadai di pihak harta yang mereka kendalikan dengan jumlah tertunggak kerana perkhidmatan yang diberikan.
Bagaimana Proses Penjualan Lien Berfungsi?
- Untuk menggambarkan penjualan gadai janji, mari kita anggap, X memiliki harta tanah di negara ini yang mana cukai harta tanah tahunannya berjumlah $ 5,000. X kini sedang mengalami masalah kewangan yang menyebabkan dia tidak dapat mengeluarkan $ 5,000 kepada pihak berwajib bahkan setelah jumlah pemberitahuan dikirimkan ke X.
- Pihak berkuasa cukai memulakan penjualan gadai janji pada harta tanah untuk mengumpulkan jumlah yang perlu dibayar untuk menunggu cukai. Lien jenis ini dikenali sebagai sijil lien cukai. Sijil gadai janji cukai adalah dokumen yang ditunjukkan oleh pihak berkuasa cukai sebagai bukti untuk mendapatkan hak gadai di pihak harta tanah untuk cukai yang belum dibayar atau belum selesai.
- Setelah pihak berkuasa cukai melaksanakan tuntutan cukai, pemiliknya tidak dapat memindahkan atau menjual harta secara sah sehingga cukai yang belum dibayar dilunaskan. Sekiranya pemilik enggan membersihkan cukai tertunggaknya untuk jangka masa yang lama, pihak berkuasa cukai boleh mengambil alih harta tanah dan menjualnya untuk mendapatkan kembali cukai yang belum dibayar dengan melakukan lelongan awam.
- Sekiranya pihak berkuasa cukai melakukan lelongan awam untuk mendapatkan kembali cukai yang belum dibayar dan yang sama dibeli oleh pelabur yang membersihkan cukai yang perlu dibayar bagi pihak pemilik harta tanah, penawar yang menang akan menerima sijil gadai janji cukai, yang menjadikannya pemegang hak dan bukan pemiliknya.
- Harga gadai janji adalah sama dengan jumlah tertunggak yang perlu dibayar atas cukai yang belum dibayar dan caj lain, termasuk yuran dan caj mahkamah yang ditanggung oleh pelabur atau pemegang lien.
Jenis Jualan Lien
Berikut adalah jenisnya:
# 1 - Lensa Pembinaan
Dalam gadai janji pembinaan, kontraktor memegang gadai janji di bahagian harta tanah yang pembayarannya belum selesai untuk kerja yang dilakukan oleh kontraktor. Subkontraktor juga membuat tuntutan ganti rugi terhadap pemilik harta tanah untuk jumlah yang belum dibayar oleh kontraktor.
# 2 - Bayaran Cukai
Dalam tanggungan cukai, pihak berkuasa cukai mengambil alih harta tanah yang dikenakan cukai harta tanah. Sekiranya pemilik gagal membersihkan cukai yang belum dibayar, pihak berwajib akan menjual harta tanah untuk membersihkan cukai yang belum dibayar.
# 3 - Suara Berkanun
Gadai janji berkanun diperoleh melalui pelbagai prosiding mahkamah di mana perintah mahkamah menuntut atau membebankan aset pada bil yang belum dibayar melalui penghakiman. Terdapat pelbagai jenis penjualan lien yang wujud, tetapi hak gadai yang paling biasa diletakkan pada harta tanah dan kenderaan. Dalam kes kenderaan, secara amnya, peniaga yang menjual kenderaan kepada orang ramai dan kewangan bank sama. Bank kemudian memegang hak gadai janji pada kenderaan dan memegang hak tersebut.
Berikut adalah kemungkinan hasil transaksi di atas sekiranya penghutang membuat pembayaran kepada bank.
- Sekiranya penghutang melunaskan hutang kepada bank, gadai janji dikeluarkan oleh bank di atas kenderaan, dan hak miliknya dipindahkan kepada penghutang.
- Penghutang boleh mungkir pada pinjaman, yang akan membuat bank mengambil semula kenderaan tersebut. Bank akan terus memegang kenderaan sehingga seseorang memperoleh yang sama dari bank, dalam hal ini gadai janji asal pada kenderaan tidak lagi ada.
- Penghutang tidak dapat menjual kenderaan yang mana ia berhutang kepada bank, dan bank memegang hak yang sama.
Jualan Lien sebagai Sumber Hasil
- Menjual gadai janji atas hutang tertunggak pada harta tanah seterusnya akan meningkatkan jumlah tunggakan. Alasannya ialah apabila agensi kerajaan menjual atau mengiklankan hak gadai kepada pemerintah tempatan, pembeli gadai janji seharusnya menyewa agensi perkhidmatan gadai janji profesional yang akan dikenakan biaya tambahan. Perkara yang sama akan ditambahkan pada gadai janji.
- Pembeli atas pelaburannya akan mengambil caj daripada penghutang yang boleh mengambil bentuk pulangan pelaburan. Jumlah pemberitahuan yang diperlukan dihantar kepada penghutang sebelum mengajukan atau pergi ke lelongan awam gadai janji di harta tanah. Sekiranya penghutang gagal hadir di hadapan agensi untuk melunaskan kewajiban masing-masing, maka agensi akan terus mengambil hutang yang tertunggak dengan menjual gadai janji.
Pengecualian untuk Penjualan Lien
Terdapat beberapa pengecualian yang tidak dikenakan penjualan gadai janji. Contohnya, orang yang berada dalam perkhidmatan ketenteraan aktif, warga emas, orang kurang upaya, dan veteran lain layak mendapat pengecualian daripada penjualan hak milik atas harta tanah. Pengecualian berbeza dari negeri ke negeri, dan setiap bidang kuasa mempunyai proses, prosedur, dan jangka waktu di mana individu atau entiti yang layak seharusnya menghubungi mereka.
Kesimpulannya
- Bank dan institusi kewangan selalu bimbang dengan wang yang akan diterima daripada peminjam. Kewujudan penjualan lien, hingga tahap tertentu, melegakan mereka. Dalam ilustrasi kami di atas, untuk menangkis hutang cukai, X seharusnya mengeluarkan jumlah yang sama dengan pelabur yang ditanggung olehnya, termasuk bunga.
- Itulah sebabnya pelabur menganggap gadai janji cukai sebagai alat pelaburan alternatif untuk mendapatkan kadar pulangan pelaburan yang diinginkan. Pemilik untuk mendapatkan kembali harta tersebut akan memindahkan jumlah tersebut kepada pihak berkuasa cukai masing-masing, dan kemudian pihak berkuasa cukai akan memindahkan yang sama kepada pelabur yang memegang gadai janji pada harta tersebut.
- Sekiranya pemilik harta tanah gagal melakukan pembayaran yang diperlukan atas cukai yang belum dibayar, pihak berwajib cukai menyita harta tersebut dan memindahkan hak milik sah kepada pemegang hak gadai yang kemudiannya menjadi pemilik harta yang jelas dan bebas.
