Apa itu Hasil Hutang?
Hasil hutang adalah ukuran risiko bagi pemberi pinjaman gadai janji dan mengukur berapa banyak pemberi pinjaman dapat mengumpulkan dana mereka sekiranya berlaku kegagalan dari pemiliknya. Nisbah tersebut menilai peratusan pulangan yang dapat diterima oleh pemberi pinjaman jika pemiliknya gagal membayar pinjaman, dan pemberi pinjaman memutuskan untuk melupuskan harta yang digadaikan.
Nisbahnya popular semasa menilai harta tanah tetapi boleh digunakan untuk penilaian hasil setiap projek atau aset yang memperoleh pendapatan. Ia menghargai leverage dan risiko pada masa yang sama, dan ia dapat digunakan sepanjang hayat pinjaman sambil tetap konsisten.
Ini adalah metrik mandiri yang tidak menggunakan kadar faedah, jadual pelunasan pinjaman, LTV, atau pemboleh ubah lain.
Formula Hasil Hutang
Formula hasil hutang adalah:
Hutang Hutang = Pendapatan Operasi Bersih / Nilai HartaContoh Hasil Hutang
Mari kita analisa dengan bantuan contoh hasil hutang di bawah:
Andy menjalankan kedai Mainan yang berjaya dan memerlukan jumlah pinjaman berdasarkan jumlah yang dikeluarkan oleh perniagaan. Pada masa ini, kedai ini memperoleh $ 500,000 setiap tahun, dan syarat pinjaman adalah $ 2,550,000. Oleh itu,
Formula Hasil Hutang = 500,000 / 2,550,000 = 19.60%
Semakin rendah hasilnya, semakin besar risiko yang dirasakan dari pinjaman yang dicadangkan. Ini atas sebab ini; pemberi pinjaman menuntut hasil hutang yang lebih tinggi dari harta yang lebih berisiko. Tidak ada penanda aras tetap, tetapi hasil ideal 10% diterima secara umum.
Pengiraan Hasil Hutang vs LTV (Pinjaman ke Nilai)
Nisbah Liputan Perkhidmatan Hutang dan nisbah LTV adalah kaedah tradisional yang digunakan dalam pengunderaitan pinjaman harta tanah komersial. Walau bagaimanapun, mereka boleh dimanipulasi.
LTV adalah jumlah pinjaman yang dibahagikan dengan Nilai harta tanah (Nilai pasaran yang diberikan oleh profesional). Nilai pasaran ini adalah anggaran dan tertakluk kepada turun naik, terutamanya selepas krisis Kewangan 2008 Ini mungkin bukan ukuran yang paling tepat semasa situasi tidak menentu. Mari kita perhatikan perbandingan di bawah MV (nilai pasaran) dan DY:
Ini juga dapat dilihat untuk menilai cadangan Pinjaman dan kelayakannya. Dalam contoh di atas, hasilnya adalah 6.25% atau akan berubah mengikut salah satu komponen iaitu, jumlah NOI atau Pinjaman. Jadual di atas menunjukkan nisbah LTV berubah dengan perubahan anggaran Nilai Pasaran (MV).
Pengiraan Hasil Hutang vs Nisbah Liputan Perkhidmatan Hutang (DSCR)
DSCR adalah Pendapatan Operasi Bersih yang dibahagikan dengan perkhidmatan hutang tahunan, iaitu jumlah wang yang diperlukan dalam jangka masa untuk pembayaran hutang. Sebagai contoh, jika jumlah pinjaman yang diperlukan tidak mencapai jangkaan 1,10 kali DSCR, pelunasan 25 tahun dapat membantu hal yang sama. Ini meningkatkan risiko pinjaman melalui tidak ditunjukkan dalam DSCR atau LTV. Mari kita perhatikan jadual di bawah untuk membandingkan DY dan DSCR:
Oleh kerana hasilnya tidak dipengaruhi oleh jangka waktu pelunasan, ia dapat memberikan ukuran risiko objektif dengan satu metrik.
- Dalam kes ini, hasilnya adalah 6.25%, tetapi jika dasar dalaman memerlukan hasil minimum 9%, pinjaman ini tidak akan disetujui.
- Kita dapat melihat bahawa tempoh pelunasan memberi kesan sama ada keperluan DSCR dapat dicapai. Sekiranya polisi memerlukan DSCR sebanyak 1.1 kali, hanya pinjaman tempoh pelunasan 25 tahun yang akan memenuhi syarat tersebut.
- Walau bagaimanapun, sama ada masa yang lama boleh dilaksanakan atau tidak adalah pengurusan dan kelenturan dasar dalaman untuk membuat keputusan.
Kesimpulannya
Pengiraan Hasil Hutang tidak dapat dimanipulasi dengan mengubah syarat pinjaman agar pinjaman yang dicadangkan lebih diterima.
Pilihan seperti Pengunderaitan dan Penstrukturan pinjaman jauh lebih mendalam daripada satu nisbah; ada faktor lain yang tidak diambil kira oleh hasil ini seperti:
- Permintaan & Keadaan bekalan
- Kekuatan Penjamin
- Keadaan Harta
- Kedudukan kewangan penyewa dll;
Oleh itu, semua aspek, termasuk faktor makroekonomi, harus dipertimbangkan semasa memanfaatkan nisbah ini.
Ini menjadi sangat penting untuk mengarahkan pemberi pinjaman yang menjamin pinjaman berpendapatan tetap dan juga kepada pemberi pinjaman syarikat insurans hayat. Ini menghilangkan subjektiviti dan memandu panduan pemberi pinjaman di pasaran yang meningkat.
